Інвестування у будівництво традиційно належить до правовідносин із підвищеним рівнем ризику. На момент укладення договору об’єкт інвестування часто ще не існує як завершена нерухомість, а реалізація його прав залежить не лише від виконання договору девелопером, а й від належного оформлення прав на земельну ділянку, дозвільної документації, фінансування будівництва, державної реєстрації прав тощо.
Проблема незавершеного будівництва протягом тривалого часу залишається однією з найбільш актуальних для ринку нерухомості в Україні. Інвестування на початкових етапах будівництва приваблює насамперед можливістю придбати нерухомість за нижчою ціною порівняно з вартістю об’єкта, введеного в експлуатацію. Проте така перевага тягне за собою підвищені ризики для інвестора, зокрема порушення строків будівництва, його зупинення та/або повне незавершення тощо.
З метою посилення захисту інвесторів у 2022 році було прийнято Закон України № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який істотно змінив порядок інвестування коштів у будівництво та правовий режим майбутніх об’єктів нерухомості.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об’єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (дохід) та/або досягається соціальний та екологічний ефект. Водночас відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону, основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб’єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).
Відповідно до ст. 6 Закону № 2518-IX пряме або опосередковане залучення замовником будівництва, девелопером будівництва або управителем фонду фінансування будівництва коштів фізичних та юридичних осіб для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності може здійснюватися виключно передбаченими законом способами.
На сьогодні Закон № 2518-IX передбачає три основні механізми:
- Укладення договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості – із замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною особою – підприємцем, або з девелопером будівництва – юридичною особою;
- Участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ) – шляхом укладення договору про участь у ФФБ з його управителем відповідно до Закону № 2518-IX з урахуванням вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»;
- Емісія цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта або частини об’єкта житлового будівництва, з укладенням передбаченого законом нотаріального договору про резервування (бронювання) відповідного об’єкта;
Одним із ключових новел Закону № 2518-IX стало запровадження спеціального майнового права на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.
Майбутнім об’єктом нерухомості є передбачена проектною документацією складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію стане самостійним об’єктом нерухомого майна. Це може бути, зокрема, квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо.
Спеціальне майнове право підлягає державній реєстрації. Завдяки цьому конкретний майбутній об’єкт юридично індивідуалізується ще до завершення будівництва, а відомості про відповідні права відображаються у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Гарантія полягає у тому, що перший продаж майбутнього об’єкта нерухомості можливий за наявності державної реєстрації спеціального майнового права на нього за замовником будівництва або девелопером. Описаний метод дає можливість мінімізувати ризик подвійного продажу об’єкта нерухомості та запобігти іншим махінаціям з боку замовника будівництва. Таким чином, на відміну від попередньої практики, коли права інвестора могли підтверджуватися фактично лише договором та документами про оплату, нововведення передбачає державну реєстрацію прав на конкретний майбутній об’єкт.
Як вже було згадано, одним із передбачених способів інвестування є продаж майбутнього об’єкта нерухомості на підставі відповідного договору купівлі-продажу. Даний договір укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Закон чітко деталізує істотні умови такого договору. Серед іншого, договір має містити відомості про замовника та девелопера будівництва, технічні характеристики об’єкта, інформацію про земельну ділянку, відомості про право на виконання будівельних робіт, ціна та порядок її сплати тощо.
Для майбутнього об’єкта нерухомості додатково зазначаються його вид, функціональне призначення, секція або під’їзд, поверх, проектна площа та інші характеристики, які дозволяють чітко визначити, який саме об’єкт набуває інвестор.Така деталізація має вагоме значення для захисту прав інвесторів, оскільки предметом правочину стає не абстрактна можливіть отримати квартиру після завершення будівництва, а юридично визначений майбутній об’єкт.
Окрім цього, новим механізмом стало запровадження гарантійної частки будівництва. Відповідно до ст. 9 Закону № 2518-IX під час первинної державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти замовник або девелопер зобов’язаний визначити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку. Права на такі об’єкти обтяжуються до прийняття відповідного об’єкта будівництва в експлуатацію. Мета цього механізму полягає у тому, щоб створити певний майновий резерв, який може використовуватися для забезпечення добудови об’єкта іншими особами, зокрема у випадку банкрутства або фінансової неспроможності замовника чи девелопера.
Відтак, девелопер уже не може вільно реалізувати абсолютно всі майбутні приміщення в об’єкті ще до завершення його будівництва.
Проте запроваджені зміни не означають автоматичного припинення раніше укладених договорів та не поширюються однаково на всі об’єкти, будівництво яких розпочалося до набрання ним чинності.
На практиці сьогодні паралельно існують дві категорії правовідносин: нові проекти, на які поширюється модель спеціального майнового права та продажу майбутніх об’єктів нерухомості, і раніше розпочаті проекти, щодо яких продовжують мати значення договори купівлі-продажу майнових прав, договори пайової участі та інші договірні конструкції, укладені відповідно до законодавства, чинного на момент їх виникнення.
Саме тому судова практика щодо «майнових прав інвестора», сформована до запровадження спеціального майнового права, не втрачає свого практичного значення.
Особливо актуальною вона залишається для правовідносин, які виникли до запровадження Законом № 2518-IX спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості.
Одним із ключових питань у таких спорах є визначення того, які права виникають в інвестора після виконання ним своїх фінансових зобов’язань та яким чином вони можуть бути захищені у випадку невиконання забудовником своїх обов’язків.
- Майнові права інвестора на проінвестований об’єкт
Однією з основоположних для цієї категорії спорів є постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.
У цій справі Велика Палата виходила з того, що після виконання інвестором фінансових зобов’язань за договорами, які підтверджують здійснення інвестування, він набуває майнові права на конкретний об’єкт нерухомості. Водночас до завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію такі майнові права ще не є правом власності на нерухоме майно. Після завершення будівництва вони трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором.
В даній постанові Суд сформулював ключовий для інвестиційних правовідносин висновок: саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об’єкт нерухомого майна, споруджений за його кошти.
Відповідно, після виконання інвестором своїх фінансових зобов’язань забудовник не може вільно розпоряджатися проінвестованим об’єктом як таким, щодо якого відсутні права інших осіб.
У разі порушення прав інвестора Велика Палата визнала можливим їх захист шляхом пред’явлення вимоги про визнання майнових прав, а якщо об’єкт незаконно перебуває у володінні іншої особи – також шляхом його витребування відповідно до статей 388, 392 ЦК України.
Таким чином, Суд фактично визнав, що повне виконання інвестором своїх зобов’язань створює для нього юридично захищене майнове право на конкретний об’єкт інвестування ще до державної реєстрації права власності на завершену нерухомість.
- Можливість інвестора визнати майнові права у випадку незавершення будівництва
Подальший розвиток цей підхід отримав у практиці Верховного Суду щодо незавершених об’єктів будівництва.
Так, у справі № 344/13538/17 між інвестором та забудовником був укладений попередній договір, на виконання якого інвестор сплачував кошти з метою подальшого набуття нерухомості у власність. Інвестор виконав свої фінансові зобов’язання, однак забудовник не забезпечив завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію.
За таких обставин Верховний Суд визнав ефективним способом захисту визнання за інвестором майнових прав на об’єкт інвестування.
Проте для задоволення такої вимоги принципове значення мають дві обставини: виконання інвестором своїх фінансових зобов’язань у повному обсязі та невиконання забудовником обов’язку щодо завершення будівництва або введення будинку в експлуатацію.
При цьому належним відповідачем за такою вимогою є саме забудовник – особа, яка перебуває з інвестором у договірних правовідносинах та взяла на себе зобов’язання щодо створення відповідного об’єкта і його подальшої передачі інвестору.
Аналогічні підходи Верховний Суд висловлював і в інших справах, зокрема № 344/16879/15, № 761/20612/15, № 761/32696/13, № 344/12729/17 та № 344/9967/17.
Отже, незавершення будівництва не означає, що інвестор, який уже повністю сплатив кошти, залишається лише кредитором забудовника та може вимагати виключно повернення коштів. За певних обставин його право на конкретний об’єкт може бути захищене шляхом визнання майнових прав.
- Зміна замовника будівництва
Не менш важливим є питання про те, хто повинен відповідати перед інвестором, якщо в процесі реалізації проекту змінився замовник будівництва або до завершення об’єкта були залучені інші юридичні особи.
Це питання Верховний Суд досліджував у постанові від 12 березня 2025 року у справі № 761/28387/23. У цій справі інвестор уклав відповідні договори з товариством, яке було замовником будівництва, та сплатив кошти з метою подальшого отримання квартири у власність.
У подальшому інші юридичні особи уклали договір про часткову участь у будівництві та передачу функцій замовника з метою завершення будівництва, введення об’єкта в експлуатацію та вирішення питання щодо передачі приміщень фізичним та юридичним особам.
Проте Верховний Суд звернув увагу, що нові учасники будівництва не були правонаступниками особи, з якою інвестор уклав первісний договір, а об’єкт незавершеного будівництва чи права на нього їм не відчужувалися.
За таких обставин сам факт передачі функцій замовника не припинив зобов’язань первісної сторони договору перед інвестором. Відповідальним перед інвестором залишився суб’єкт, який безпосередньо взяв на себе відповідні договірні зобов’язання.
Цей висновок має особливе практичне значення для інвесторів. Оскільки поява нового замовника, девелопера або компанії, яка фактично завершує будівництво, ще не означатиме автоматичного переходу до неї зобов’язань за раніше укладеними інвестиційними договорами. У кожному конкретному випадку необхідно перевіряти наявність правонаступництва та правові підстави переходу відповідних прав і обов’язків.
- Подвійний продаж
Ще одним із найпоширеніших ризиків для інвестора є повторне відчуження об’єкта нерухомості іншій особі.
У постанові від 25 червня 2025 року у справі № 553/1091/19 Верховний Суд розглянув ситуацію, коли інвестор повністю сплатив вартість майнових прав на квартиру, однак забудовник припинив дію договору та повторно відчужив майнові права на цю квартиру іншій особі.
Верховний Суд підтвердив, що після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на відповідний об’єкт. Після завершення будівництва та прийняття нерухомості в експлуатацію такі права трансформуються у право власності, що підлягає державній реєстрації.
Відповідно, забудовник, який уже передав майнові права на об’єкт інвестору, позбавлений права повторно відчужувати цей об’єкт іншій особі.
Водночас важливим у цій справі став саме вибір способу судового захисту. Якщо право власності на квартиру вже зареєстроване за іншою особою, визнання права власності за першим інвестором саме по собі не забезпечує відновлення його порушеного права.
За таких обставин ефективним способом захисту Верховний Суд визнав саме витребування нерухомого майна від його набувача відповідно до ст. 388 ЦК України.
Таким чином, у випадку подвійного продажу інвестору важливо встановити не лише факт порушення договору забудовником, а й актуальний юридичний статус об’єкта та особу, за якою зареєстровано право власності.
Найновіший підхід до визначення прав на об’єкти будівництва та способів їх захисту сформульовано Великою Палатою Верховного Суду, зокрема у постанові від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23.
Хоча безпосередньо цей спір виник не між інвестором та забудовником, оскільки із позовом звернувся замовник будівництва, проте сформульовані Великою Палатою висновки мають значення і для інвестиційних правовідносин.
У даній справі Велика Палата розмежувала правовий статус замовника будівництва та інвестора. За відсутності передачі майнових прав іншим особам первісні права на результат будівництва належать замовнику, який має відповідне речове право на земельну ділянку та здійснює будівництво. Водночас якщо майнові права на конкретний об’єкт були передані інвестору на підставі договору, при визначенні належності таких прав необхідно враховувати саме факт їх договірної передачі.
Велика Палата також підтвердила висновок, за яким після виконання інвестором своїх фінансових зобов’язань він може набувати майнових прав на визначений об’єкт інвестування, які після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію трансформуються у право власності.
Також окрему увагу Велика Палата приділила належному та ефективному способу судового захисту.
Якщо майнові права на об’єкт оспорюються або не визнаються, а сам об’єкт перебуває у володінні іншої особи, ефективним способом захисту може бути вимога про визнання майнових прав на спірний об’єкт та витребування його з чужого незаконного володіння.
Натомість оспорювання договору, на підставі якого майно було відчужено іншій особі, або всього ланцюга наступних правочинів не завжди забезпечує реальне відновлення порушеного права. Більше того, Велика Палата звернула увагу, що такий спосіб захисту може створювати непропорційне втручання у права останнього набувача майна.
Отже, актуальна практика Верховного Суду свідчить про те, що результат спору залежить не лише від факту внесення інвестором коштів та порушення забудовником своїх обов’язків. Вирішальне значення мають правова природа набутого інвестором права, стан об’єкта будівництва, наявність прав третіх осіб та правильно обраний спосіб судового захисту.
Відтак, попри посилення законодавчих гарантій, інвестування у майбутню нерухомість не стало абсолютно безризиковим.
Перед внесенням коштів інвестору необхідно детально дослідити не лише запропонований проект договору, але й звернути особливу увагу на: правовий статус земельної ділянки та її цільове призначення, дозвільні документи, відомості про замовника та девелопера, наявність обтяжень, умови повернення коштів і відповідальність за порушення договору, наявність судових спорів за участю замовника та девелопера, об’єкта будівництва.
Для девелопера нове регулювання означає більше вимог до оформлення та реалізації майбутніх об’єктів нерухомості. Окреме значення має дотримання вимог щодо державної реєстрації спеціального майнового права та порядку відчуження майбутніх об’єктів нерухомості. Запровадження державної реєстрації прав на конкретний майбутній об’єкт суттєво зменшує ризик його повторного продажу, який був однією з поширених проблем попередньої моделі інвестування у будівництво. Недотримання девелопером установлених законом вимог створює ризик виникнення спорів з інвесторами та притягнення його до відповідальності.
Прийняття Закону № 2518-IX значно посилило захист інвесторів у будівництво, однак повною мірою усунути ризики, пов’язані з таким інвестуванням, неможливо. Саме тому інвестування у будівництво потребує комплексного підходу: перед укладенням договору важливо проаналізувати його умови, права та обов’язки сторін, перевірити правовий статус об’єкта, дозвільну документацію, відомості про забудовника та законність обраного способу залучення коштів. Така перевірка дозволить завчасно виявити можливі ризики, зменшити ймовірність виникнення спорів у майбутньому та убезпечити інвесторів під час придбання майбутнього житла. Адже надійність інвестиції залежить не лише від умов договору, а й від належного оформлення та здійснення самого будівництва.
Статтю підготували Артур Ступак, співкеруючий партнер Юридичної Фірми Carlton & Amrok, Юлія Кравченко, юристка Юридичної Фірми Carlton & Amrok.
https://yur-gazeta.com/publications/practice/neruhomist-ta-budivnictvo/investiciyni-dogovori-v-budivnictvi-novi-riziki-dlya-developera-ta-investora.html
