Прес центр

Арешт майна відповідно до ст. 170 КПК України є одним із основних заходів забезпечення кримінального провадження, що спрямований на запобігання можливості його приховування, пошкодження, псування, знищення, перетворення чи відчуження. Частіше, предметом арешту стають грошові кошти, нерухоме та рухоме майно, цінні папери та інші матеріальні об’єкти, щодо яких можливо встановити їх належність конкретній особі та підтвердити право власності у встановленому законом порядку. Водночас розвиток цифрових технологій та поширення сфери використання криптоактивів зумовлюють поступове формування судової практики щодо застосування арешту до такого виду майна.

Варто зауважити, що законодавчо визначено поняття «віртуальні активи». У межах цієї статті терміни «криптоактиви», «криптовалюта» та «віртуальні активи» використовуються як синоніми задля зручності сприйняття та відповідно до термінології, яку найчастіше застосовують суди та правоохоронні органи.

Криптоактивами, відповідно до усталеної практики, є віртуальні активи, які існують у цифровій формі, мають майнову цінність та можуть зберігатися, передаватися або відчужуватися за допомогою технології розподіленого реєстру. З огляду на особливості їх правової природи та відсутності належного правового регулювання, питання застосування до криптоактивів заходів забезпечення кримінального провадження, зокрема арешту, тривалий час залишалося невирішеним.

Практика застосування арешту криптоактивів у кримінальних провадженнях в Україні почала активно формуватися лише у 2022 році. Саме з цього періоду суди розглядають практичні питання, пов’язані з арештом криптоактивів, зокрема щодо визначення їх як об’єкта арешту, встановлення їх належності конкретним особам та оцінки обґрунтованості такого заходу забезпечення кримінального провадження.

Наразі, попри неоднорідність судової практики та відсутність усталеного підходу до вирішення питання про арешт віртуальних активів, суди дедалі частіше виходять із подібних критеріїв оцінки доказів належності активу конкретній особі, його зв’язку з кримінальним правопорушенням та необхідності застосування арешту.

 

Особливості встановлення власника криптоактивів у судовій практиці.

Встановлюючи зв’язок між криптоактивом та його власником, суди враховують сукупність обставин, зокрема факт користування криптогаманцем, наявність доступу до нього, дані криптовалютних бірж, результати аналізу blockchain-транзакцій та інші докази, які дозволяють пов’язати актив із певною особою.

Так, в ухвалі Вищого антикорупційного суду України від 30.11.2023 року у справі №991/10335/23 суд визнав, що право власності на віртуальний актив набувається за фактом створення віртуального активу, вчинення та виконання правочину щодо віртуального активу, засвідчується володінням ключа такого віртуального активу. Отже, володілець ключа віртуального активу (код та пароль доступу до гаманця) є власником такого віртуального активу. Із вказаною позицією суду першої інстанції погодилася Апеляційна палата ВАКС. При цьому, відхиляючи доводи представника третьої особи щодо належності їй арештованих активів, суди зазначили, що ним не надано:

• Належного документального підтвердження купівлі та продажу криптовалюти, на яку накладено арешт, її обміну на фіатну валюту, а також відомостей про укладення відповідних правочинів між зберігачем та власником віртуального активу.
• Скріншотів із особистих кабінетів особи на криптобіржах, із яких би вбачалося управління конкретною особою портфелем віртуальних активів.
• Жодних доказів на підтвердження права власності особи на арештовані віртуальні активи, а також факту розпорядження криптовалютою з моменту створення мультивалютного криптогаманця до моменту застосування заходу забезпечення у кримінальному провадженні.

 

Ця позиція ВАКС є показовою: суд фактично сформував «стандарт добросовісного власника» для крипторинку. Якщо особа позиціонує себе як законний інвестор, вона повинна мати чіткий слід – від моменту фіатного придбання криптоактивів до історії переказів між власними адресами.

Логічно припустити, що надання зазначених доказів, на переконання суду, мало б підтвердити факт належності арештованих віртуальних активів відповідній особі та наявність у неї права власності на них.

Саме такої думки дотримався Корольовський районний суд міста Житомира у справі №296/5381/25, постановляючи ухвалу про накладання арешту на кошти у вигляді криптовалюти від 20.05.2025 року. Суд встановив, що особа використовує акаунти на криптовалютній біржі «Binance» зареєстровані на її ім`я, та дійшов висновку, що саме ця особа відкрила відповідні рахунки та має до них доступ.

Протилежна практика викладена в ухвалі Святошинського районного суду міста Києва у справі №759/13205/26 від 02.06.2026 року. Суд задовольнив клопотання представника власника майна, про скасування арешту майна у кримінальному провадженні, оскільки на думку Суду сам по собі факт знаходження відомостей про певні криптогаманці у мобільному пристрої особи не свідчить про належність їй відповідних віртуальних активів та не підтверджує наявність у такої особи права власності чи фактичного контролю над ними.

Така мінливість судової практики зумовлена тим, що один і той самий факт може оцінюватися судами по-різному залежно від інших доказів у справі. Наприклад, в ухвалі Печерського районного суду м. Києва від 01.08.2022 року у справі №757/19246/22-к, слідчий суддя фактично розмежував власника криптогаманця та його реального володільця. Аналіз матеріалів кримінального провадження та наданих стороною обвинувачення доказів дали Суду можливість встановити, що підозрюваний, з метою приховання належності йому віртуальних активів, зареєстрував аккаунт на криптовалютній біржі «Binance» на свою матір, але із прив’язкою до особистої адреси електронної пошти. Таким чином, незважаючи на формальну реєстрацію акаунта на іншу особу, суд встановив фактичний зв’язок підозрюваного з відповідними віртуальними активами, врахувавши усі у сукупності обставини їх використання.

За таких умов, підхід судів до встановлення власника віртуальних активів хоча і відрізняється, однак в усіх випадках визначальним є питання достатності доказів для підтвердження зв’язку конкретної особи з відповідними активами.

 

Підстави для арешту віртуальних активів.

Водночас, один лише факт встановлення права власності на віртуальні активи не може бути підставою для їх арешту. Статтею 173 Кримінального процесуального кодексу України передбачено, що суд задовольняє клопотання про арешт майна, якщо особа, що його подала, доведе необхідність такого арешту, а також наявність ризиків, передбачених абзацом другим частини першої статті 170 Кодексу.

Тягар доказування необхідності накладення арешту покладається на сторону обвинувачення, при цьому судова практика свідчить про те, що підставами для відмови є недоведення зв’язку віртуальних активів із кримінальним правопорушенням.

Зокрема, в ухвалі від 23.05.2024 у справі № 947/29342/22 Одеський апеляційний суд, скасовуючи ухвалу суду першої інстанції, зазначив, що клопотання детектива відділу детективів ТУ БЕБ в Одеській області не містить належного обґрунтування, яке відношення до вказаного кримінального провадження мають віртуальні активи, які належать біржі «Binance», а також не вказані підстави, передбачені ст. 170 КПК України для накладення арешту на активи.

Вишгородський районний суд  Київської області, постановляючи ухвалу від 31.01.2024 року у справі № 363/510/24 вказав, що сам тільки факт руху віртуальних коштів та визнання їх речовим доказом не може бути підставою для накладання на них арешту згідно вимог ст.ст. 132, 170-173 КПК України.

З погляду оцінки обґрунтованості кримінально-процесуальних обмежень, особливу правову складність становлять операції за принципом peer-to-peer (P2P). Добросовісні учасники ринку віртуальних активів, здійснюючи правочини з відчуження власних цифрових активів, отримують еквівалент у фіатній валюті на поточні банківські рахунки від контрагентів, чиї кошти згодом кваліфікуються як об’єкт або знаряддя вчинення кримінального правопорушення (зокрема, у межах розслідування кібершахрайств, фішингу чи легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом). За таких обставин органи досудового розслідування застосовують інструмент арешту до всього ланцюга пов’язаних облікових записів та задіяних банківських рахунків. Сторона обвинувачення автоматично накладає обтяження на кожен наступний акаунт, через який проходили кошти, незалежно від суб’єктивного ставлення його власника до правопорушення. Як наслідок, майно добросовісного набувача піддається процесуальному обтяженню виключно за ознакою його входження до ланцюга руху коштів, що призводить до невиправданого порушення балансу між завданнями кримінального провадження та захистом права власності.

Наведена практика свідчить про те, що для недопущення арешту криптоактивів власник може надати суду докази, які спростовують їх зв’язок із кримінальним провадженням та відсутність передбачених законом підстав для застосування такого заходу. Зокрема, такими доказами можуть бути:

• документи, що підтверджують законне походження та придбання криптоактивів;
• історія транзакцій та виписки з криптовалютних бірж;
• документи та відомості, що підтверджують належність активів іншій особі;
• документи, які спростовують зв’язок криптоактивів із кримінальним правопорушенням;
• докази відсутності ризику відчуження, приховування або іншого розпорядження активами;
• інші матеріали, які свідчать про відсутність підстав для арешту, передбачених ст. 170 КПК України.

 

Порядок виконання ухвал про арешт криптоактивів

Проте на практиці виникає питання не лише щодо підстав для накладення арешту на криптоактиви, а й щодо порядку його фактичного виконання. Оскільки практика застосування такого заходу забезпечення лише формується, підходи до виконання відповідних  ухвал також не є однозначними.

Важливою передумовою для виконання ухвали є розмежування гаманців на кастодіальні (приватні ключі зберігає третя сторона — зазвичай це централізована криптобіржа) та некастодіальні гаманці (повний контроль над приватними ключами та сід-фразою має лише власник).

Наприклад, у справі № 296/5381/25 у клопотанні про арешт майна сторона обвинувачення просила суд накласти арешт на активи та зобов`язати криптовалютну біржу «Binance» (binance.com) заблокувати доступ до усіх криптовалютних рахунків та акаунтів відкритих особою. В ухвалі від 20.05.2025 року суд визнав необхідність накласти арешт на майно, однак відмовив у задоволенні клопотання в частині зобов`язання криптовалютну біржу «Binance» заблокувати доступ до усіх криптовалютних рахунків та акаунтів, оскільки така вимога не ґрунтуються на положеннях Кримінального процесуального кодексу України.

Натомість, у справі № 757/21551/25-к Печерський районний суд міста Києва визнав прийнятним та законним таке прохання, та ухвалою від 09.05.2025 року зобов’язав криптобіржу (сервіс) «Binance» вжити необхідних заходів, пов`язаних з прийняттям в управління Національним агентством України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів, та здійсненням заходів з управління ними шляхом їх реалізації через електронні торги, та в подальшому передати віртуальні активи, що розміщені відповідних облікових записах, на електронний гаманець переможця електронних торгів, зареєстрований на криптобіржі (сервісі) «Binance».

Наведені судові рішення свідчать про відсутність єдиного підходу до визначення способу виконання арешту криптоактивів. Водночас у більшості випадків його реалізація зводиться до блокування можливості розпорядження відповідними активами та унеможливлення їх переміщення або відчуження без відповідного рішення уповноваженого органу.

Разом з тим, власники кастодіальних гаманців, після скасування арешту останніх, на практиці й надалі залишаються обмеженні у користуванні своїми криптоактивами, але вже з боку бірж. Це пов’язано з тим, що біржі керуються правилами AML/KYC (протидія відмиванню коштів) та своїми внутрішніми Умовами користування. Навіть якщо суд, або правоохоронні органи зняли арешт, для внутрішньої системи безпеки біржі цей акаунт може залишатись у зоні “високого ризику”.

Саме так в ухвалі від 14.05.2025 року у справі №752/11560/25 постановив слідчий суддя Голосіївського районного суду м. Києва. Цією ухвалою зобов’язано криптобіржу «UAB PaySaxas», накласти арешт на криптовалютні активи, заборонивши користуватися і розпоряджатися ними у будь-який спосіб та заблокувати увесь функціонал, на криптовалютному гаманці.

Таким чином, суди виходять із того, що блокування криптоактивів та позбавлення можливості розпоряджатися ними спрямоване на забезпечення досягнення завдань кримінального провадження, передбачених ст. 2 КПК України, зокрема забезпечення швидкого, повного та неупередженого розслідування і судового розгляду.

Разом з тим, варто зазначити, що збереження речових доказів або забезпечення конфіскації майна як виду покарання не є єдиними підставами для арешту криптоактивів. У судовій практиці все частіше з’являються випадки, коли на стадії досудового розслідування арешт застосовується саме з метою забезпечення подальшого повернення віртуальних активів їх законному володільцю.

Шевченківський районний суд міста Києва, у справі  №761/23122/23 (ухвала від 30.06.2023), з метою забезпечення дієвості арешту як заходу кримінального провадження, враховуючи специфіку криптовалют, як форми віртуальних активів, зобов’язав криптобіржу Tether Limited забезпечити повернення або перевипущення віртуальних активів потерпілій особі. Аналогічне рішення викладене слідчим суддею Новобаварського районного суду міста Харкова.

Такий підхід свідчить про формування судової практики, відповідно до якої виконання ухвали про арешт криптоактивів може забезпечуватися безпосередньо через криптовалютну біржу шляхом покладення на неї обов’язку вчинити дії щодо активів. При цьому відсутність у відповідної біржі української реєстрації не завжди перешкоджає реалізації судового рішення.

Правоохоронні органи України співпрацюють з іноземними криптовалютними платформами та використовують механізми міжнародного співробітництва для отримання інформації, блокування активів та вчинення інших необхідних для слідства дій. Про це свідчить наявність значної кількості судових рішень, виконання яких забезпечувалося саме шляхом такої взаємодії.

Системний аналіз судової практики дає підстави зробити висновок про те, що наразі в Україні відсутній єдиний підхід до вирішення питання про арешт віртуальних активів в межах кримінального провадження. Поряд із тим, суди поступово напрацьовують власні підходи до встановлення їх належності, оцінки зв’язку з кримінальним правопорушенням та визначення способу виконання ухвали.

На жаль, наявна практика свідчить, що нерідко, всупереч вимогам кримінального процесуального закону, тягар доказування у такі категорії справ лягає саме на власника віртуальних активів.  Тому власникам криптоактивів варто вже на етапі їх придбання подбати про можливість документально підтвердити їх походження та належність. У випадку ініціювання кримінального провадження з боку правоохоронних органів, наявність таких доказів може стати ключовою для того, щоб суд зміг відрізнити активи, пов’язані з кримінальним правопорушенням, від майна, яке належить добросовісному володільцю.

Статтю підготували співкеруючий партнер Carlton&Amrok Євген Калашников та юристка Carlton&Amrok Олександра Довгаль.

https://yur-gazeta.com/publications/practice/kriminalne-pravo-ta-proces/aresht-kriptoaktiviv-yak-zahid-zabezpechennya-kriminalnogo-provadzhennya-aktualna-sudova-praktika.html

Арешт майна відповідно до ст. 170 КПК України є одним із основних заходів забезпечення кримінального провадження, що спрямований на запобігання можливості його приховування, пошкодження, псування, знищення, перетворення чи відчуження. Частіше, предметом арешту стають грошові кошти, нерухоме та рухоме майно, цінні папери та інші матеріальні об’єкти, щодо яких можливо встановити їх належність конкретній особі та підтвердити […]

Інвестування у будівництво традиційно належить до правовідносин із підвищеним рівнем ризику. На момент укладення договору об’єкт інвестування часто ще не існує як завершена нерухомість, а реалізація його прав залежить не лише від виконання договору девелопером, а й від належного оформлення прав на земельну ділянку, дозвільної документації, фінансування будівництва, державної реєстрації прав тощо.

Проблема незавершеного будівництва протягом тривалого часу залишається однією з найбільш актуальних для ринку нерухомості в Україні. Інвестування на початкових етапах будівництва приваблює насамперед можливістю придбати нерухомість за нижчою ціною порівняно з вартістю об’єкта, введеного в експлуатацію. Проте така перевага тягне за собою підвищені ризики для інвестора, зокрема порушення строків будівництва, його зупинення та/або повне незавершення тощо.

З метою посилення захисту інвесторів у 2022 році було прийнято Закон України № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який істотно змінив порядок інвестування коштів у будівництво та правовий режим майбутніх об’єктів нерухомості.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об’єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (дохід) та/або досягається соціальний та екологічний ефект. Водночас відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону, основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб’єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода).

Відповідно до ст. 6 Закону № 2518-IX пряме або опосередковане залучення замовником будівництва, девелопером будівництва або управителем фонду фінансування будівництва коштів фізичних та юридичних осіб для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності може здійснюватися виключно передбаченими законом способами.

 

На сьогодні Закон № 2518-IX передбачає три основні механізми:

1. Укладення договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості – із замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною особою – підприємцем, або з девелопером будівництва – юридичною особою;
2. Участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ) – шляхом укладення договору про участь у ФФБ з його управителем відповідно до Закону № 2518-IX з урахуванням вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»;
3. Емісія цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта або частини об’єкта житлового будівництва, з укладенням передбаченого законом нотаріального договору про резервування (бронювання) відповідного об’єкта;

 

Одним із ключових новел Закону № 2518-IX стало запровадження спеціального майнового права на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Майбутнім об’єктом нерухомості є передбачена проектною документацією складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття закінченого будівництвом об’єкта в експлуатацію стане самостійним об’єктом нерухомого майна. Це може бути, зокрема, квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісце тощо.

Спеціальне майнове право підлягає державній реєстрації. Завдяки цьому конкретний майбутній об’єкт юридично індивідуалізується ще до завершення будівництва, а відомості про відповідні права відображаються у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Гарантія полягає у тому, що перший продаж майбутнього об’єкта нерухомості можливий за наявності державної реєстрації спеціального майнового права на нього за замовником будівництва або девелопером. Описаний метод дає можливість мінімізувати ризик подвійного продажу об’єкта нерухомості та запобігти іншим махінаціям з боку замовника будівництва. Таким чином, на відміну від попередньої практики, коли права інвестора могли підтверджуватися фактично лише договором та документами про оплату, нововведення передбачає державну реєстрацію прав на конкретний майбутній об’єкт.

Як вже було згадано, одним із передбачених способів інвестування є продаж майбутнього об’єкта нерухомості на підставі відповідного договору купівлі-продажу. Даний договір укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Закон чітко деталізує істотні умови такого договору. Серед іншого, договір має містити відомості про замовника та девелопера будівництва, технічні характеристики об’єкта, інформацію про земельну ділянку, відомості про право на виконання будівельних робіт, ціна та порядок її сплати тощо.

Для майбутнього об’єкта нерухомості додатково зазначаються його вид, функціональне призначення, секція або під’їзд, поверх, проектна площа та інші характеристики, які дозволяють чітко визначити, який саме об’єкт набуває інвестор.Така деталізація має вагоме значення для захисту прав інвесторів, оскільки предметом правочину стає не абстрактна можливіть отримати квартиру після завершення будівництва, а юридично визначений майбутній об’єкт.

Окрім цього, новим механізмом стало запровадження гарантійної частки будівництва. Відповідно до ст. 9 Закону №  2518-IX під час первинної державної реєстрації спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутні об’єкти замовник або девелопер зобов’язаний визначити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку. Права на такі об’єкти обтяжуються до прийняття відповідного об’єкта будівництва в експлуатацію. Мета цього механізму полягає у тому, щоб створити певний майновий резерв, який може використовуватися для забезпечення добудови об’єкта іншими особами, зокрема у випадку банкрутства або фінансової неспроможності замовника чи девелопера.

Відтак, девелопер уже не може вільно реалізувати абсолютно всі майбутні приміщення в об’єкті ще до завершення його будівництва.

Проте запроваджені зміни не означають автоматичного припинення раніше укладених договорів та не поширюються однаково на всі об’єкти, будівництво яких розпочалося до набрання ним чинності.

На практиці сьогодні паралельно існують дві категорії правовідносин: нові проекти, на які поширюється модель спеціального майнового права та продажу майбутніх об’єктів нерухомості, і раніше розпочаті проекти, щодо яких продовжують мати значення договори купівлі-продажу майнових прав, договори пайової участі та інші договірні конструкції, укладені відповідно до законодавства, чинного на момент їх виникнення.

Саме тому судова практика щодо «майнових прав інвестора», сформована до запровадження спеціального майнового права, не втрачає свого практичного значення.

Особливо актуальною вона залишається для правовідносин, які виникли до запровадження Законом № 2518-IX спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості.

Одним із ключових питань у таких спорах є визначення того, які права виникають в інвестора після виконання ним своїх фінансових зобов’язань та яким чином вони можуть бути захищені у випадку невиконання забудовником своїх обов’язків.

 

• Майнові права інвестора на проінвестований об’єкт

Однією з основоположних для цієї категорії спорів є постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

У цій справі Велика Палата виходила з того, що після виконання інвестором фінансових зобов’язань за договорами, які підтверджують здійснення інвестування, він набуває майнові права на конкретний об’єкт нерухомості. Водночас до завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію такі майнові права ще не є правом власності на нерухоме майно. Після завершення будівництва вони трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором.

В даній постанові Суд сформулював ключовий для інвестиційних правовідносин висновок: саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об’єкт нерухомого майна, споруджений за його кошти.

Відповідно, після виконання інвестором своїх фінансових зобов’язань забудовник не може вільно розпоряджатися проінвестованим об’єктом як таким, щодо якого відсутні права інших осіб.

У разі порушення прав інвестора Велика Палата визнала можливим їх захист шляхом пред’явлення вимоги про визнання майнових прав, а якщо об’єкт незаконно перебуває у володінні іншої особи – також шляхом його витребування відповідно до статей 388, 392 ЦК України.

Таким чином, Суд фактично визнав, що повне виконання інвестором своїх зобов’язань створює для нього юридично захищене майнове право на конкретний об’єкт інвестування ще до державної реєстрації права власності на завершену нерухомість.

 

• Можливість інвестора визнати майнові права у випадку незавершення будівництва

Подальший розвиток цей підхід отримав у практиці Верховного Суду щодо незавершених об’єктів будівництва.

Так, у справі № 344/13538/17 між інвестором та забудовником був укладений попередній договір, на виконання якого інвестор сплачував кошти з метою подальшого набуття нерухомості у власність. Інвестор виконав свої фінансові зобов’язання, однак забудовник не забезпечив завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію.

За таких обставин Верховний Суд визнав ефективним способом захисту визнання за інвестором майнових прав на об’єкт інвестування.

Проте для задоволення такої вимоги принципове значення мають дві обставини: виконання інвестором своїх фінансових зобов’язань у повному обсязі та невиконання забудовником обов’язку щодо завершення будівництва або введення будинку в експлуатацію.

При цьому належним відповідачем за такою вимогою є саме забудовник – особа, яка перебуває з інвестором у договірних правовідносинах та взяла на себе зобов’язання щодо створення відповідного об’єкта і його подальшої передачі інвестору.

Аналогічні підходи Верховний Суд висловлював і в інших справах, зокрема № 344/16879/15, №  761/20612/15, № 761/32696/13, № 344/12729/17 та № 344/9967/17.

Отже, незавершення будівництва не означає, що інвестор, який уже повністю сплатив кошти, залишається лише кредитором забудовника та може вимагати виключно повернення коштів. За певних обставин його право на конкретний об’єкт може бути захищене шляхом визнання майнових прав.

 

• Зміна замовника будівництва

Не менш важливим є питання про те, хто повинен відповідати перед інвестором, якщо в процесі реалізації проекту змінився замовник будівництва або до завершення об’єкта були залучені інші юридичні особи.

Це питання Верховний Суд досліджував у постанові від 12 березня 2025 року у справі №  761/28387/23. У цій справі інвестор уклав відповідні договори з товариством, яке було замовником будівництва, та сплатив кошти з метою подальшого отримання квартири у власність.

У подальшому інші юридичні особи уклали договір про часткову участь у будівництві та передачу функцій замовника з метою завершення будівництва, введення об’єкта в експлуатацію та вирішення питання щодо передачі приміщень фізичним та юридичним особам.

Проте Верховний Суд звернув увагу, що нові учасники будівництва не були правонаступниками особи, з якою інвестор уклав первісний договір, а об’єкт незавершеного будівництва чи права на нього їм не відчужувалися.

За таких обставин сам факт передачі функцій замовника не припинив зобов’язань первісної сторони договору перед інвестором. Відповідальним перед інвестором залишився суб’єкт, який безпосередньо взяв на себе відповідні договірні зобов’язання.

Цей висновок має особливе практичне значення для інвесторів. Оскільки поява нового замовника, девелопера або компанії, яка фактично завершує будівництво, ще не означатиме автоматичного переходу до неї зобов’язань за раніше укладеними інвестиційними договорами. У кожному конкретному випадку необхідно перевіряти наявність правонаступництва та правові підстави переходу відповідних прав і обов’язків.

 

• Подвійний продаж

Ще одним із найпоширеніших ризиків для інвестора є повторне відчуження об’єкта нерухомості іншій особі.

У постанові від 25 червня 2025 року у справі № 553/1091/19 Верховний Суд розглянув ситуацію, коли інвестор повністю сплатив вартість майнових прав на квартиру, однак забудовник припинив дію договору та повторно відчужив майнові права на цю квартиру іншій особі.

Верховний Суд підтвердив, що після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на відповідний об’єкт. Після завершення будівництва та прийняття нерухомості в експлуатацію такі права трансформуються у право власності, що підлягає державній реєстрації.

Відповідно, забудовник, який уже передав майнові права на об’єкт інвестору, позбавлений права повторно відчужувати цей об’єкт іншій особі.

Водночас важливим у цій справі став саме вибір способу судового захисту. Якщо право власності на квартиру вже зареєстроване за іншою особою, визнання права власності за першим інвестором саме по собі не забезпечує відновлення його порушеного права.

За таких обставин ефективним способом захисту Верховний Суд визнав саме витребування нерухомого майна від його набувача відповідно до ст. 388 ЦК України.

Таким чином, у випадку подвійного продажу інвестору важливо встановити не лише факт порушення договору забудовником, а й актуальний юридичний статус об’єкта та особу, за якою зареєстровано право власності.

 

Найновіший підхід до визначення прав на об’єкти будівництва та способів їх захисту сформульовано Великою Палатою Верховного Суду, зокрема у постанові від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23.

Хоча безпосередньо цей спір виник не між інвестором та забудовником, оскільки із позовом звернувся замовник будівництва, проте сформульовані Великою Палатою висновки мають значення і для інвестиційних правовідносин.

У даній справі Велика Палата розмежувала правовий статус замовника будівництва та інвестора. За відсутності передачі майнових прав іншим особам первісні права на результат будівництва належать замовнику, який має відповідне речове право на земельну ділянку та здійснює будівництво. Водночас якщо майнові права на конкретний об’єкт були передані інвестору на підставі договору, при визначенні належності таких прав необхідно враховувати саме факт їх договірної передачі.

Велика Палата також підтвердила висновок, за яким після виконання інвестором своїх фінансових зобов’язань він може набувати майнових прав на визначений об’єкт інвестування, які після завершення будівництва та прийняття об’єкта в експлуатацію трансформуються у право власності.

Також окрему увагу Велика Палата приділила належному та ефективному способу судового захисту.

Якщо майнові права на об’єкт оспорюються або не визнаються, а сам об’єкт перебуває у володінні іншої особи, ефективним способом захисту може бути вимога про визнання майнових прав на спірний об’єкт та витребування його з чужого незаконного володіння.

Натомість оспорювання договору, на підставі якого майно було відчужено іншій особі, або всього ланцюга наступних правочинів не завжди забезпечує реальне відновлення порушеного права. Більше того, Велика Палата звернула увагу, що такий спосіб захисту може створювати непропорційне втручання у права останнього набувача майна.

Отже, актуальна практика Верховного Суду свідчить про те, що результат спору залежить не лише від факту внесення інвестором коштів та порушення забудовником своїх обов’язків. Вирішальне значення мають правова природа набутого інвестором права, стан об’єкта будівництва, наявність прав третіх осіб та правильно обраний спосіб судового захисту.

 

Відтак, попри посилення законодавчих гарантій, інвестування у майбутню нерухомість не стало абсолютно безризиковим.

Перед внесенням коштів інвестору необхідно детально дослідити не лише запропонований проект договору, але й звернути особливу увагу на: правовий статус земельної ділянки та її цільове призначення, дозвільні документи, відомості про замовника та девелопера, наявність обтяжень, умови повернення коштів і відповідальність за порушення договору, наявність судових спорів за участю замовника та девелопера, об’єкта будівництва.

Для девелопера нове регулювання означає більше вимог до оформлення та реалізації майбутніх об’єктів нерухомості. Окреме значення має дотримання вимог щодо державної реєстрації спеціального майнового права та порядку відчуження майбутніх об’єктів нерухомості. Запровадження державної реєстрації прав на конкретний майбутній об’єкт суттєво зменшує ризик його повторного продажу, який був однією з поширених проблем попередньої моделі інвестування у будівництво. Недотримання девелопером установлених законом вимог створює ризик виникнення спорів з інвесторами та притягнення його до відповідальності.

Прийняття Закону № 2518-IX значно посилило захист інвесторів у будівництво, однак повною мірою усунути ризики, пов’язані з таким інвестуванням, неможливо. Саме тому інвестування у будівництво потребує комплексного підходу: перед укладенням договору важливо проаналізувати його умови, права та обов’язки сторін, перевірити правовий статус об’єкта, дозвільну документацію, відомості про забудовника та законність обраного способу залучення коштів. Така перевірка дозволить завчасно виявити можливі ризики, зменшити ймовірність виникнення спорів у майбутньому та убезпечити інвесторів під час придбання майбутнього житла. Адже надійність інвестиції залежить не лише від умов договору, а й від належного оформлення та здійснення самого будівництва.

Статтю підготували Артур Ступак, співкеруючий партнер Юридичної Фірми Carlton & Amrok, Юлія Кравченко, юристка Юридичної Фірми Carlton & Amrok.

https://yur-gazeta.com/publications/practice/neruhomist-ta-budivnictvo/investiciyni-dogovori-v-budivnictvi-novi-riziki-dlya-developera-ta-investora.html

Інвестування у будівництво традиційно належить до правовідносин із підвищеним рівнем ризику. На момент укладення договору об’єкт інвестування часто ще не існує як завершена нерухомість, а реалізація його прав залежить не лише від виконання договору девелопером, а й від належного оформлення прав на земельну ділянку, дозвільної документації, фінансування будівництва, державної реєстрації прав тощо. Проблема незавершеного будівництва […]

Команда Carlton&Amrok вітає вас із Днем Незалежності України!

Незалежність – це те, що щодня має значення. Це свобода бути собою, право захищати свої цінності та можливість самим визначати майбутнє нашої країни.

Сьогодні ми особливо відчуваємо ціну свободи та силу людей, які продовжують її відстоювати. Віримо в Україну, у справедливість, силу права та незламність українців.

Слава Україні!

Команда Carlton&Amrok вітає вас із Днем Незалежності України! Незалежність – це те, що щодня має значення. Це свобода бути собою, право захищати свої цінності та можливість самим визначати майбутнє нашої країни. Сьогодні ми особливо відчуваємо ціну свободи та силу людей, які продовжують її відстоювати. Віримо в Україну, у справедливість, силу права та незламність українців. Слава […]

Команда Carlton&Amrok успішно завершила комплексний юридичний супровід процедури отримання статусу критично важливого підприємства для Клієнта – підприємства, яке займається дистриб’юцією медичного обладнання.

Клієнт здійснює постачання товарів медичного призначення для державних та комунальних підприємств, що має важливе значення для стабільної роботи системи охорони здоровʼя та надання медичної допомоги населенню, зокрема в місті Києві.

Такий вид діяльності дозволяє визнати підприємство таким, що має важливе значення для потреб територіальної громади міста Києва, та отримати статус критично важливого підприємства.

Водночас, отримання статусу критично важливого підприємства саме в такий спосіб передбачає виготовлення та подання значної кількості документації, кількість якої зазвичай вимірюється ящиками.

Втім, юристи Carlton & Amrok підготували всі необхідні документи у стислі строки, а в КМВА документи було достатньо оперативно опрацьовано.

 

Проєкт супроводжували партнер Carlton & Amrok Артур Ступак, та старший юрист Владислава Лелека.

 

Команда Carlton&Amrok успішно завершила комплексний юридичний супровід процедури отримання статусу критично важливого підприємства для Клієнта – підприємства, яке займається дистриб’юцією медичного обладнання. Клієнт здійснює постачання товарів медичного призначення для державних та комунальних підприємств, що має важливе значення для стабільної роботи системи охорони здоровʼя та надання медичної допомоги населенню, зокрема в місті Києві. Такий вид діяльності […]

Команда адвокатів юридичної компанії CARLTON&AMROK успішно захистила інтереси будівельної компанії у спорі з Антимонопольним комітетом України. Господарський суд міста Києва ухвалив рішення на користь клієнта та скасував рішення АМКУ, яким підприємство було визнано винним у вчиненні антиконкурентних узгоджених дій під час участі у процедурі публічної закупівлі.

Спори щодо оскарження рішень Антимонопольного комітету України традиційно належать до найбільш складних категорій господарських спорів. Судова практика у таких справах переважно формується на користь АМКУ, а випадки повного скасування рішень Комітету залишаються радше винятком, ніж правилом.

У цій справі АМКУ обґрунтовував свої висновки сукупністю обставин, зокрема посилався на спільні технічні характеристики документів, взаємозв’язок учасників через третіх осіб, синхронність окремих дій під час проведення процедури закупівлі та інші обставини, які, на думку Комітету, свідчили про антиконкурентні узгоджені дії. Команда адвокатів CARLTON&AMROK послідовно проаналізувала кожен із цих аргументів, довівши, що вони мають самостійне правомірне пояснення, а їх сукупність не підтверджує факту порушення законодавства про захист економічної конкуренції. Водночас окрему увагу було приділено істотним процесуальним порушенням, допущеним АМКУ під час розгляду справи.

У результаті суд погодився з доводами сторони позивача та скасував рішення Антимонопольного комітету України.
Для клієнта ризик полягав не лише у штрафі майже 8 млн грн. Визнання суб’єкта господарювання винним у вчиненні антиконкурентних узгоджених дій фактично позбавляє його можливості брати участь у публічних закупівлях протягом трьох років, що для багатьох компаній означає втрату одного з ключових напрямів діяльності. Крім того, такі рішення завдають суттєвої шкоди діловій репутації підприємства та можуть негативно впливати на відносини з контрагентами, банками й інвесторами.

Над проєктом працював партнер Carlton & Amrok Артур Ступак.

 

Команда адвокатів юридичної компанії CARLTON&AMROK успішно захистила інтереси будівельної компанії у спорі з Антимонопольним комітетом України. Господарський суд міста Києва ухвалив рішення на користь клієнта та скасував рішення АМКУ, яким підприємство було визнано винним у вчиненні антиконкурентних узгоджених дій під час участі у процедурі публічної закупівлі. Спори щодо оскарження рішень Антимонопольного комітету України традиційно належать […]

На сьогоднішній день корпоративний договір вже є звичним інструментом для врегулювання відносин між учасниками товариства. Водночас, на практиці досі виникають питання щодо меж його застосування: які зобов’язання можуть покладатися на сторони корпоративного договору, чи допускається обмеження корпоративних прав учасників та де проходить межа між свободою договору й імперативними приписами закону.

Оскільки корпоративний договір є різновидом цивільно-правового договору, до нього застосовуються загальні положення договірного права, визначені Цивільним кодексом України. Зокрема, відповідно до пункту 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим законам України, міжнародним договорам, актам Президента України, Кабінету Міністрів України, іншим нормативно-правовим актам, прийнятим у межах повноважень відповідних органів, а також моральним засадам суспільства.

Саме тому окремі положення корпоративного договору можуть бути визнані недійсними, якщо вони суперечать імперативним нормам закону або порушують публічний порядок. Водночас не завжди очевидно, чи виходить конкретна умова за межі свободи договору або ж є допустимим способом врегулювання корпоративних відносин. Саме тому особливий інтерес становить практика Верховного Суду, яка поступово формує підходи до оцінки змісту корпоративних договорів.

Показовою у цьому контексті є постанова Верховного Суду від 13 квітня 2026 року у справі № 927/133/25. Саме в ній Суд сформулював декілька важливих висновків щодо правової природи корпоративного договору та допустимості встановлення сторонами певних обмежень у здійсненні корпоративних прав.

Предметом спору стала умова корпоративного договору, відповідно до якої один з його учасників зобов’язався не пізніше ніж за 30 календарних днів повідомляти іншого учасника про зміну або можливу зміну складу своїх власних учасників (засновників). У разі порушення цього обов’язку сторони передбачили відповідальність у вигляді компенсації в розмірі 20 млн грн.

Надалі цей учасник звернувся до суду з вимогою визнати відповідне положення корпоративного договору недійсним. Позивач стверджував, що така умова взагалі не стосується здійснення корпоративних прав щодо спільного підприємства, виходить за межі предмета корпоративного договору та фактично є неможливою для виконання, оскільки він не може гарантувати, що його власні учасники завчасно повідомлять про намір відчужити свої частки. Крім того, позивач вважав встановлену компенсацію явно непропорційною.

Верховний Суд не погодився з доводами позивача та залишив спірну умову чинною. При цьому Суд не обмежився оцінкою конкретної умови корпоративного договору, а сформулював низку важливих висновків щодо правової природи корпоративного договору та меж свободи його сторін.

Насамперед Верховний Суд звернув увагу на те, що корпоративний договір є особливим видом цивільно-правового договору, спрямованим на узгоджене здійснення його сторонами корпоративних прав та виконання корпоративних обов’язків. На відміну від звичайної реалізації корпоративних прав, коли кожен учасник діє виключно на власний розсуд і у власних інтересах, корпоративний договір передбачає, що сторони добровільно погоджують спільні правила поведінки та зобов’язуються діяти не лише у власних інтересах, а й з урахуванням інтересів інших сторін договору.

Саме з цього Верховний Суд зробив ключовий висновок: укладення корпоративного договору є добровільним обмеженням стороною своєї свободи у здійсненні корпоративних прав в інтересах усіх сторін корпоративного договору.

Окрему увагу Верховний Суд приділив доводам про неможливість виконання взятого на себе зобов’язання. Суд виходив із того, що сторона, яка добровільно погоджується на вчинення певних дій, повинна ще до укладення договору оцінити, чи здатна вона виконати відповідний обов’язок, яким чином буде забезпечено його виконання та які наслідки можуть настати у разі порушення погоджених умов.

Якщо ж окрема умова договору не відповідає інтересам сторони, є для неї неприйнятною або, на її думку, суперечить законодавству, така сторона не позбавлена можливості відмовитися від укладення договору або наполягати на зміні його положень ще на стадії погодження. Натомість після підписання договору посилання на складність виконання зобов’язання чи відсутність належного механізму його реалізації саме по собі не може бути достатньою підставою для визнання відповідної умови недійсною.

У цьому контексті Верховний Суд зауважив, що покладення на юридичну особу обов’язку повідомляти про дії її учасників, які не є сторонами корпоративного договору, не свідчить автоматично про те, що така умова не спрямована на реальне настання правових наслідків. Вирішальне значення має те, чи могла сторона, діючи розумно та обачно, заздалегідь передбачити порядок виконання взятого на себе обов’язку та створити для цього необхідні внутрішні механізми.

Такий підхід має безпосереднє практичне значення для підготовки корпоративних договорів. Погоджуючи обов’язок, виконання якого залежить від дій учасників, бенефіціарів, органів управління або інших осіб, сторона повинна подбати про те, щоб відповідна інформація могла бути своєчасно отримана та передана іншій стороні договору. Інакше ризик відсутності такого механізму покладатиметься саме на особу, яка добровільно прийняла відповідне зобов’язання.

Не залишив Верховний Суд поза увагою і питання відповідальності, передбаченої корпоративним договором. Умовами договору було встановлено компенсацію в розмірі 20 млн грн, причому сторони прямо зазначили, що такий розмір є справедливим і не підлягає зменшенню.

Водночас Суд зауважив, що саме по собі договірне положення про неможливість зменшення компенсації не позбавляє суд права перевірити її співмірність наслідкам порушення. Надмірно велика санкція може втратити своє забезпечувальне та компенсаційне призначення і фактично перетворитися на засіб покарання боржника або необґрунтованого збагачення іншої сторони.

Разом із тим питання про співмірність компенсації має вирішуватися не у спорі про недійсність відповідної умови договору, а під час розгляду вимоги про її стягнення. Саме на цій стадії суд може оцінити характер допущеного порушення, його наслідки, співвідношення між розміром санкції та завданими збитками, майновий стан сторін, а також вплив стягнення на права та інтереси інших осіб.

Таким чином, Верховний Суд розмежував недійсність договірної умови та можливість коригування наслідків її застосування. Якщо положення договору не суперечить імперативним нормам і було добровільно погоджене сторонами, воно не може бути визнане недійсним лише через значний розмір установленої відповідальності. Водночас це не виключає судового контролю за тим, щоб застосування такої умови не призводило до явно несправедливого або непропорційного результату.

Постанова Верховного Суду у справі № 927/133/25 підтверджує широкі межі договірної свободи у корпоративних відносинах. Суд фактично визнав, що добровільне обмеження стороною порядку здійснення своїх корпоративних прав є допустимим проявом автономії волі, якщо такі домовленості спрямовані на врегулювання корпоративних відносин та не суперечать імперативним нормам законодавства. При цьому сторона, яка свідомо погодилася на такі умови, не вправі надалі ставити під сумнів їх дійсність лише з підстав складності або невигідності їх виконання.

 

Статтю підготувала адвокат Carlton&Amrok Владислава Лелека.

https://yur-gazeta.com/publications/practice/korporativne-pravo-ma/korporativniy-dogovir-novi-pidhodi-verhovnogo-sudu-do-obmezhennya-korporativnih-prav.html

На сьогоднішній день корпоративний договір вже є звичним інструментом для врегулювання відносин між учасниками товариства. Водночас, на практиці досі виникають питання щодо меж його застосування: які зобов’язання можуть покладатися на сторони корпоративного договору, чи допускається обмеження корпоративних прав учасників та де проходить межа між свободою договору й імперативними приписами закону. Оскільки корпоративний договір є різновидом […]

Адвокати Carlton&Amrok здобули перемогу у Верховному Суді у складному та тривалому спорі щодо захисту комунального майна лікарні від зазіхань великого, недобросовісного орендаря – приватного бізнесу.

Цей спір тривав не один рік і мав для лікарні принципове значення. Орендар, який багато років користувався приміщенням у будівлі медичного закладу, намагався через суд зберегти за собою це майно на старих умовах та фактично заблокувати можливість лікарні розпоряджатися власним приміщенням.

У своєму черговому позові орендар просив визнати договір оренди продовженим. Для клієнта це означало ризик надовго втратити контроль над приміщенням.

Після вступу у справу адвокатів Carlton&Amrok була розроблена стратегія захисту, яка дозволила переконати суди у безпідставності вимог орендаря. Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, а апеляційний суд залишив це рішення без змін.

Не погодившись із таким результатом, орендар звернувся до Верховного Суду.

Особлива складність касаційного перегляду полягала в тому, що орендар намагався використати рішення у суміжній справі між тими ж сторонами як підставу для фактичного збереження контролю над приміщенням лікарні. По суті, опонент будував позицію так, ніби висновки з іншого спору автоматично підтверджують його право й надалі користуватися комунальним майном. Команді Carlton&Amrok вдалося зруйнувати цю логіку.

Верховний Суд підтримав ключову позицію наших адвокатів та підтвердив, що орендар не може нав’язати медичному закладу подальше користування його приміщенням у такий спосіб.

Ця перемога має для лікарні не лише юридичне, а й практичне значення. Вона дозволяє захистити комунальне майно від подальших спроб його утримання сильним, комерційним гравцем на ринку аптечного бізнесу, зберегти можливість використовувати приміщення відповідно до реальних потреб медичного закладу.

Над проєктом працювали партнер Carlton&Amrok Артур Ступак, адвокат Олександр Рубля.

 

Адвокати Carlton&Amrok здобули перемогу у Верховному Суді у складному та тривалому спорі щодо захисту комунального майна лікарні від зазіхань великого, недобросовісного орендаря – приватного бізнесу. Цей спір тривав не один рік і мав для лікарні принципове значення. Орендар, який багато років користувався приміщенням у будівлі медичного закладу, намагався через суд зберегти за собою це майно […]

Відповідно до даних Світового банку, від початку повномасштабного вторгнення російської федерації було пошкоджено або зруйновано близько 14% житлового фонду України, що становить понад 3 мільйони домогосподарств. Близько 80% пошкоджень та руйнувань припадає саме на прифронтові та прикордонні регіони, які зазнають систематичного впливу бойових дій.

Судова практика з розгляду судових спорів щодо виконання кредитних зобов’язань, забезпечених заставою чи іпотекою майна, яке зазнало пошкодження або було знищене внаслідок воєнних дій, лише формується.

Законодавче регулювання правовідносин щодо знищеного майна, що виступає предметом забезпечення, за останні роки не зазнавало суттєвих змін, та попри це, підхід до вирішення спорів все ж поступово трансформується під впливом обставин воєнного часу.

Відповідно до Цивільного кодексу України застава є одним із видів, яким може забезпечуватись зобов’язання. Статтею 3 Закону України «Про заставу», визначено, що заставою може бути забезпечена будь-яка дійсна існуюча вимога або вимога, яка може виникнути в майбутньому, що не суперечить законодавству України, зокрема така, що випливає з договору позики, кредиту, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо. Застава має похідний характер від забезпеченого нею зобов’язання.

Іпотека, в свою чергу, це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

 

Доля іпотеки після знищення предмета забезпечення

Статтею 17 Закону України «Про іпотеку» прямо передбачено, що іпотека припиняється у разі, зокрема, знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється.

Подібне за змістом положення містить пункт 2 частини 1 статті 593 Цивільного кодексу України, згідно якого право застави припиняється у разі втрати предмета застави, якщо заставодавець не замінив предмет застави.

Незважаючи на подібність зазначених норм, вони все ж передбачають різні підстави для припинення застави. Зокрема, варто наголосити, що поняття «знищення» та «втрата» не є тотожними.

Системний аналіз чинного законодавства дає підстави дійти висновку, що під втратою майна розуміється вихід майна із володіння особи, про що свідчить те, що особа не може вчиняти щодо майна будь-яких дій, використовувати його на власний розсуд. Натомість, знищенням є приведення майна у повну непридатність до використання за цільовим призначенням.  Вказане розмежування має істотне значення для належного застосування норм законодавства про заставу, оскільки неправильна кваліфікація обставин може призвести до безпідставного збереження обтяжень щодо об’єкту, який фактично припинив своє існування.

Статтею 10 Закону України «Про іпотеку» саме на іпотекодавця покладається обов’язок своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором. Зокрема, фіксація таких обставин може бути здійснена шляхом:

1. Проведення комісійного обстеження об’єкта та складання відповідного акта;
2. Проведення технічного обстеження об’єкта зі складанням звіту чи висновку;
3. Внесення відомостей про пошкоджене або знищене майно до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України.
4. Звернення до правоохоронних органів із повідомленням про знищення майна.

Висновки щодо переліку документів, які можуть підтверджувати знищення майна, викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 17 січня 2019 року у справі № 708/254/18, де зазначено, що документами, які підтверджують знищення майна, можуть бути матеріали технічної інвентаризації, що засвідчують факт знищення майна, довідки органів внутрішніх справ України, акти та офіційні висновки інших установ або організацій, які відповідно до законодавства уповноважені засвідчувати факт знищення майна, тощо. Перелік документів, на підставі яких можна встановити факт знищення майна, не є вичерпним. Подібна думка викладена у постанові Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 708/254/18, постанові Верховного Суду від 25 вересня 2019 року у справі № 334/16303/15-ц, постанові Верховного Суду від 25 березня 2021 року у справі № 272/62/15-ц та інших.

Однак, у цьому контексті варто розуміти, що іпотека не припиняється автоматично, одночасно із втратою знищенням предмета іпотеки та отриманням відповідного підтвердного документу. Так само, на іпотекодержателя не покладається обов’язок самостійно здійснювати контроль за станом предмета іпотеки та з власної ініціативи здійснювати її припинення.

Таким чином, у разі пошкодження або знищення предмета іпотеки іпотекодавцю рекомендується:

1. Належним чином зафіксувати факт пошкодження або знищення майна та отримати підтвердні документи.
2. Невідкладно повідомити іпотекодержателя про вказані обставини та надати наявні докази.
3. Ініціювати припинення іпотеки шляхом звернення до іпотекодержателя, а у випадку відмови – до суду.
4. Забезпечити внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення іпотеки.

 

Запис про іпотеку як підстава для відмови у компенсації

Важливим аспектом цих спорів являється те, що у разі знищення предмета іпотеки, в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та інші реєстри має бути внесений запис про припинення іпотеки. Це має важливе значення для можливості реалізації права на компенсацію за знищене майно в рамках програми «єВідновлення». Так, чинним законодавством не передбачено виплати компенсації за об’єкти нерухомого майна, які перебувають в іпотеці, а тому Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України відмовляє у компенсації за знищене майно, якщо воно перебуває в іпотеці.

У справі № 650/4541/24 (постанова Херсонського апеляційного суду від 11 листопада 2025 року) іпотекодержатель відмовив у знятті обтяження, посилаючись на наявність залишку непогашеного кредиту та відсутність у фонду повноважень для надання згоди на зняття заборони в Реєстрі прав. Під час розгляду справи в суді відповідач надав листа Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України, в якому зазначено, що на момент його складення чинним законодавством не передбачено можливості отримання компенсації за знищені об`єкти нерухомого майна, які перебувають у іпотеці. Міністерство повідомило, що відповідні проекти нормативних актів уже розробляються за участі зацікавлених органів, однак зміни щодо механізму отримання компенсацій за знищене майно, обтяжене іпотекою, ще не набули чинності.

У цій постанові суд зазначив, що відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.

З припиненням іпотеки фактично припиняється обтяження нерухомого майна іпотекою, адже всі правові підстави для його утримання під обтяженням відсутні.

Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, передбачено, що для державної реєстрації припинення права власності на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва у зв`язку з його знищенням подаються:

1) документ, відповідно до якого підтверджується факт такого знищення;

2) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна.

Позивачем у справі було доведено як факт реєстрації пошкодженого житлового будинку у відповідному державному реєстрі, так і встановлення його стану як повністю зруйнованого, що є належним підтвердженням знищення предмета іпотеки в розумінні вимог чинного законодавства.

Колегія суддів Херсонського апеляційного суду погодилась із висновком суду першої інстанції, який позовні вимоги задовольнив.

Якщо ж  майно лише пошкоджене, і відновлення такого об’єкту є можливим, у визнанні іпотеки припиненою буде відмовлено, оскільки закон пов’язує припинення саме зі знищенням (втратою) речі, а не з її пошкодженням, і іпотекодавець теоретично може відновити майно.

Що ж до компенсації за знищене нерухоме майно іноземців, Верховний Суд у постанові 25 квітня 2025 року у справі№ 200/5556/24 виснував, що отримувачами компенсації за пошкоджені/знищені об`єкти є фізичні особи – громадяни України, та право на отримання компенсації не розповсюджується на інші категорії фізичних осіб, які законно перебувають на території України, зокрема іноземців, які могли бути/були власниками, замовниками будівництва або інвесторами у відповідні об`єкти нерухомості. Суд зазначив, що відсутність у іноземців права на отримання компенсації за шкоду, завдану їхньому нерухомому майну внаслідок збройної агресії російської федерації, є законним, виправданим і пропорційним рішенням держави, яке повністю узгоджується з міжнародними стандартами, зокрема, положеннями Європейської конвенції з прав людини та загальновизнаними принципами міжнародного права.

 

Знищення предмета іпотеки автоматично не припиняє основного зобов’язання

Припинення іпотеки не є єдиним правовим наслідком знищення заставного майна. Окремої уваги потребує питання подальшої долі основного зобов’язання, забезпеченого заставою чи іпотекою. За загальним правилом, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета застави несе власник заставленого майна. Відтак настання таких обставин саме по собі не припиняє та не змінює грошових зобов’язань боржника перед кредитором, а також не звільняє його від обов’язку належного виконання кредитного договору.

Із початком повномасштабного вторгнення законодавець дещо змінив такий підхід та поклав на кредитора зобов’язання звільнити позичальника від обов’язку сплати грошового зобов’язання за договором про споживчий кредит (основної суми кредиту, процентів, комісій та інших платежів), у тому числі нарахованого, але не сплаченого до дня отримання кредитором заяви про призупинення сплати грошового зобов’язання, з робочого дня, наступного за днем отримання кредитором заяви з підтвердними документами.

Такий обов’язок не є безумовним, та покладається на кредитора у виключно у передбачених законодавством випадках. Відповідно до п. 8 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про споживче кредитування», боржник має право звернутися до кредитора із заявою про призупинення сплати грошового зобов’язання, предметом забезпечення за яким є нерухоме майно, що відповідає хоча б одній із таких ознак:

1) нерухоме майно, яке розташоване на тимчасово окупованій території, або на територіях активних бойових дій;

2) нерухоме майно пошкоджено внаслідок збройної агресії російської федерації;

3) нерухоме майно знищено внаслідок збройної агресії російської федерації.

Як уже зазначалося, призупинення сплати грошового зобов’язання не відбувається автоматично, якщо нерухоме майно відноситься до одного з перелічених пунктів. Право ініціювати таке призупинення має лише боржник, в інтересах якого кредиторові подаються відповідні заява та документи, які підтверджують факт пошкодження або знищення нерухомого майна внаслідок збройної агресії російської федерації, оформлені відповідно до законодавства.

За вказаних обставин, днем звільнення боржника від виконання зобов’язання є наступний день з дня отримання кредитором заяви. Разом з тим, документи, що підтверджують факт знищення або пошкодження майна подаються одночасно із заявою та розглядаються у сукупності. Однак, докази розташування об’єкту застави на тимчасово окупованій території або на територіях активних бойових дій направляються протягом 90 днів з дати завершення бойових дій або тимчасової окупації території, на якій знаходиться нерухоме майно.

Обов’язок сплати позичальником грошового зобов’язання поновлюється з дня отримання ним компенсації від держави за пошкоджене або знищене внаслідок збройної агресії російської федерації нерухоме майно, що було предметом забезпечення за таким договором, або відновлення такого майна за рахунок держави, але не пізніше ніж через 180 днів після дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні.

 

Анулювання заборгованості за договором про споживчий кредит

Законом України «Про споживче кредитування» передбачена можливість анулювання заборгованості за договором про споживчий кредит, який відповідає одночасно таким умовам:

1) предметом забезпечення за таким договором є знищене внаслідок збройної агресії російської федерації нерухоме майно (квартира, житловий будинок або майнові права на квартиру, житловий будинок), яке є або мало б стати єдиним місцем проживання сім’ї позичальника або іпотекодавця, якщо він є відмінним від позичальника та належить до членів сім’ї позичальника.

2) станом на 23 лютого 2022 року заборгованість за таким договором не була прострочена більш як на 7 днів;

3) метою отримання кредиту згідно з договором є придбання, реконструкція чи будівництво такого житлового нерухомого майна (квартири, житлового будинку) або майнових прав на них.

В свою чергу кредитор після отримання заяви про анулювання заборгованості разом із підтвердними документами здійснює анулювання заборгованості за договором про споживчий кредит (основної суми кредиту, процентів, комісій та інших платежів) та набуває право на отримання від держави Україна компенсації відповідно до закону щодо врегулювання питання виплат компенсацій громадянам України за майно, знищене внаслідок збройної агресії російської федерації.

 

Отже, правове регулювання питань, пов’язаних зі знищенням предмета застави або іпотеки внаслідок війни, свідчить про диференційований підхід законодавця до наслідків знищення або пошкодження предмета застави та іпотеки. Сам факт знищення предмета іпотеки або застави не припиняє кредитне зобов’язання, але потребує належної фіксації та внесення відповідних відомостей для державних реєстрів. Державна реєстрація припинення іпотеки можлива лише за наявності належних доказів повного знищення предмета іпотеки та є необхідною для можливості реалізації права на компенсацію за знищене майно в рамках програми «єВідновлення».

 

Статтю підготувала адвокат Carlton&Amrok Галина Литвинова.

https://yur-gazeta.com/publications/practice/sudova-praktika/znishchena-zastava-aktualna-sudova-praktika-vregulyuvannya-sporiv-mizh-bankami-ta-pozichalnikami-za-/comment.html

Відповідно до даних Світового банку, від початку повномасштабного вторгнення російської федерації було пошкоджено або зруйновано близько 14% житлового фонду України, що становить понад 3 мільйони домогосподарств. Близько 80% пошкоджень та руйнувань припадає саме на прифронтові та прикордонні регіони, які зазнають систематичного впливу бойових дій. Судова практика з розгляду судових спорів щодо виконання кредитних зобов’язань, забезпечених […]

Carlton&Amrok вітає вас із Днем Конституції України!

Конституція – це не лише основний Закон держави. Це фундамент прав,свобод та принципів,на яких будується демократичне суспільство та верховенство права.

Нехай ці принципи лишаються міцною основою розвитку України,а права кожного будуть надійно захищені.

Зі святом!

Carlton&Amrok вітає вас із Днем Конституції України! Конституція – це не лише основний Закон держави. Це фундамент прав,свобод та принципів,на яких будується демократичне суспільство та верховенство права. Нехай ці принципи лишаються міцною основою розвитку України,а права кожного будуть надійно захищені. Зі святом!