Відповідно до даних Світового банку, від початку повномасштабного вторгнення російської федерації було пошкоджено або зруйновано близько 14% житлового фонду України, що становить понад 3 мільйони домогосподарств. Близько 80% пошкоджень та руйнувань припадає саме на прифронтові та прикордонні регіони, які зазнають систематичного впливу бойових дій.
Судова практика з розгляду судових спорів щодо виконання кредитних зобов’язань, забезпечених заставою чи іпотекою майна, яке зазнало пошкодження або було знищене внаслідок воєнних дій, лише формується.
Законодавче регулювання правовідносин щодо знищеного майна, що виступає предметом забезпечення, за останні роки не зазнавало суттєвих змін, та попри це, підхід до вирішення спорів все ж поступово трансформується під впливом обставин воєнного часу.
Відповідно до Цивільного кодексу України застава є одним із видів, яким може забезпечуватись зобов’язання. Статтею 3 Закону України «Про заставу», визначено, що заставою може бути забезпечена будь-яка дійсна існуюча вимога або вимога, яка може виникнути в майбутньому, що не суперечить законодавству України, зокрема така, що випливає з договору позики, кредиту, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо. Застава має похідний характер від забезпеченого нею зобов’язання.
Іпотека, в свою чергу, це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном (неподільним об`єктом незавершеного будівництва, майбутнім об`єктом нерухомості), що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами такого боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».
Доля іпотеки після знищення предмета забезпечення
Статтею 17 Закону України «Про іпотеку» прямо передбачено, що іпотека припиняється у разі, зокрема, знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється.
Подібне за змістом положення містить пункт 2 частини 1 статті 593 Цивільного кодексу України, згідно якого право застави припиняється у разі втрати предмета застави, якщо заставодавець не замінив предмет застави.
Незважаючи на подібність зазначених норм, вони все ж передбачають різні підстави для припинення застави. Зокрема, варто наголосити, що поняття «знищення» та «втрата» не є тотожними.
Системний аналіз чинного законодавства дає підстави дійти висновку, що під втратою майна розуміється вихід майна із володіння особи, про що свідчить те, що особа не може вчиняти щодо майна будь-яких дій, використовувати його на власний розсуд. Натомість, знищенням є приведення майна у повну непридатність до використання за цільовим призначенням. Вказане розмежування має істотне значення для належного застосування норм законодавства про заставу, оскільки неправильна кваліфікація обставин може призвести до безпідставного збереження обтяжень щодо об’єкту, який фактично припинив своє існування.
Статтею 10 Закону України «Про іпотеку» саме на іпотекодавця покладається обов’язок своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя за іпотечним договором. Зокрема, фіксація таких обставин може бути здійснена шляхом:
- Проведення комісійного обстеження об’єкта та складання відповідного акта;
- Проведення технічного обстеження об’єкта зі складанням звіту чи висновку;
- Внесення відомостей про пошкоджене або знищене майно до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України.
- Звернення до правоохоронних органів із повідомленням про знищення майна.
Висновки щодо переліку документів, які можуть підтверджувати знищення майна, викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 17 січня 2019 року у справі № 708/254/18, де зазначено, що документами, які підтверджують знищення майна, можуть бути матеріали технічної інвентаризації, що засвідчують факт знищення майна, довідки органів внутрішніх справ України, акти та офіційні висновки інших установ або організацій, які відповідно до законодавства уповноважені засвідчувати факт знищення майна, тощо. Перелік документів, на підставі яких можна встановити факт знищення майна, не є вичерпним. Подібна думка викладена у постанові Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 708/254/18, постанові Верховного Суду від 25 вересня 2019 року у справі № 334/16303/15-ц, постанові Верховного Суду від 25 березня 2021 року у справі № 272/62/15-ц та інших.
Однак, у цьому контексті варто розуміти, що іпотека не припиняється автоматично, одночасно із втратою знищенням предмета іпотеки та отриманням відповідного підтвердного документу. Так само, на іпотекодержателя не покладається обов’язок самостійно здійснювати контроль за станом предмета іпотеки та з власної ініціативи здійснювати її припинення.
Таким чином, у разі пошкодження або знищення предмета іпотеки іпотекодавцю рекомендується:
- Належним чином зафіксувати факт пошкодження або знищення майна та отримати підтвердні документи.
- Невідкладно повідомити іпотекодержателя про вказані обставини та надати наявні докази.
- Ініціювати припинення іпотеки шляхом звернення до іпотекодержателя, а у випадку відмови – до суду.
- Забезпечити внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про припинення іпотеки.
Запис про іпотеку як підстава для відмови у компенсації
Важливим аспектом цих спорів являється те, що у разі знищення предмета іпотеки, в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та інші реєстри має бути внесений запис про припинення іпотеки. Це має важливе значення для можливості реалізації права на компенсацію за знищене майно в рамках програми «єВідновлення». Так, чинним законодавством не передбачено виплати компенсації за об’єкти нерухомого майна, які перебувають в іпотеці, а тому Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України відмовляє у компенсації за знищене майно, якщо воно перебуває в іпотеці.
У справі № 650/4541/24 (постанова Херсонського апеляційного суду від 11 листопада 2025 року) іпотекодержатель відмовив у знятті обтяження, посилаючись на наявність залишку непогашеного кредиту та відсутність у фонду повноважень для надання згоди на зняття заборони в Реєстрі прав. Під час розгляду справи в суді відповідач надав листа Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України, в якому зазначено, що на момент його складення чинним законодавством не передбачено можливості отримання компенсації за знищені об`єкти нерухомого майна, які перебувають у іпотеці. Міністерство повідомило, що відповідні проекти нормативних актів уже розробляються за участі зацікавлених органів, однак зміни щодо механізму отримання компенсацій за знищене майно, обтяжене іпотекою, ще не набули чинності.
У цій постанові суд зазначив, що відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
З припиненням іпотеки фактично припиняється обтяження нерухомого майна іпотекою, адже всі правові підстави для його утримання під обтяженням відсутні.
Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, передбачено, що для державної реєстрації припинення права власності на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва у зв`язку з його знищенням подаються:
1) документ, відповідно до якого підтверджується факт такого знищення;
2) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна.
Позивачем у справі було доведено як факт реєстрації пошкодженого житлового будинку у відповідному державному реєстрі, так і встановлення його стану як повністю зруйнованого, що є належним підтвердженням знищення предмета іпотеки в розумінні вимог чинного законодавства.
Колегія суддів Херсонського апеляційного суду погодилась із висновком суду першої інстанції, який позовні вимоги задовольнив.
Якщо ж майно лише пошкоджене, і відновлення такого об’єкту є можливим, у визнанні іпотеки припиненою буде відмовлено, оскільки закон пов’язує припинення саме зі знищенням (втратою) речі, а не з її пошкодженням, і іпотекодавець теоретично може відновити майно.
Що ж до компенсації за знищене нерухоме майно іноземців, Верховний Суд у постанові 25 квітня 2025 року у справі№ 200/5556/24 виснував, що отримувачами компенсації за пошкоджені/знищені об`єкти є фізичні особи – громадяни України, та право на отримання компенсації не розповсюджується на інші категорії фізичних осіб, які законно перебувають на території України, зокрема іноземців, які могли бути/були власниками, замовниками будівництва або інвесторами у відповідні об`єкти нерухомості. Суд зазначив, що відсутність у іноземців права на отримання компенсації за шкоду, завдану їхньому нерухомому майну внаслідок збройної агресії російської федерації, є законним, виправданим і пропорційним рішенням держави, яке повністю узгоджується з міжнародними стандартами, зокрема, положеннями Європейської конвенції з прав людини та загальновизнаними принципами міжнародного права.
Знищення предмета іпотеки автоматично не припиняє основного зобов’язання
Припинення іпотеки не є єдиним правовим наслідком знищення заставного майна. Окремої уваги потребує питання подальшої долі основного зобов’язання, забезпеченого заставою чи іпотекою. За загальним правилом, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета застави несе власник заставленого майна. Відтак настання таких обставин саме по собі не припиняє та не змінює грошових зобов’язань боржника перед кредитором, а також не звільняє його від обов’язку належного виконання кредитного договору.
Із початком повномасштабного вторгнення законодавець дещо змінив такий підхід та поклав на кредитора зобов’язання звільнити позичальника від обов’язку сплати грошового зобов’язання за договором про споживчий кредит (основної суми кредиту, процентів, комісій та інших платежів), у тому числі нарахованого, але не сплаченого до дня отримання кредитором заяви про призупинення сплати грошового зобов’язання, з робочого дня, наступного за днем отримання кредитором заяви з підтвердними документами.
Такий обов’язок не є безумовним, та покладається на кредитора у виключно у передбачених законодавством випадках. Відповідно до п. 8 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про споживче кредитування», боржник має право звернутися до кредитора із заявою про призупинення сплати грошового зобов’язання, предметом забезпечення за яким є нерухоме майно, що відповідає хоча б одній із таких ознак:
1) нерухоме майно, яке розташоване на тимчасово окупованій території, або на територіях активних бойових дій;
2) нерухоме майно пошкоджено внаслідок збройної агресії російської федерації;
3) нерухоме майно знищено внаслідок збройної агресії російської федерації.
Як уже зазначалося, призупинення сплати грошового зобов’язання не відбувається автоматично, якщо нерухоме майно відноситься до одного з перелічених пунктів. Право ініціювати таке призупинення має лише боржник, в інтересах якого кредиторові подаються відповідні заява та документи, які підтверджують факт пошкодження або знищення нерухомого майна внаслідок збройної агресії російської федерації, оформлені відповідно до законодавства.
За вказаних обставин, днем звільнення боржника від виконання зобов’язання є наступний день з дня отримання кредитором заяви. Разом з тим, документи, що підтверджують факт знищення або пошкодження майна подаються одночасно із заявою та розглядаються у сукупності. Однак, докази розташування об’єкту застави на тимчасово окупованій території або на територіях активних бойових дій направляються протягом 90 днів з дати завершення бойових дій або тимчасової окупації території, на якій знаходиться нерухоме майно.
Обов’язок сплати позичальником грошового зобов’язання поновлюється з дня отримання ним компенсації від держави за пошкоджене або знищене внаслідок збройної агресії російської федерації нерухоме майно, що було предметом забезпечення за таким договором, або відновлення такого майна за рахунок держави, але не пізніше ніж через 180 днів після дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні.
Анулювання заборгованості за договором про споживчий кредит
Законом України «Про споживче кредитування» передбачена можливість анулювання заборгованості за договором про споживчий кредит, який відповідає одночасно таким умовам:
1) предметом забезпечення за таким договором є знищене внаслідок збройної агресії російської федерації нерухоме майно (квартира, житловий будинок або майнові права на квартиру, житловий будинок), яке є або мало б стати єдиним місцем проживання сім’ї позичальника або іпотекодавця, якщо він є відмінним від позичальника та належить до членів сім’ї позичальника.
2) станом на 23 лютого 2022 року заборгованість за таким договором не була прострочена більш як на 7 днів;
3) метою отримання кредиту згідно з договором є придбання, реконструкція чи будівництво такого житлового нерухомого майна (квартири, житлового будинку) або майнових прав на них.
В свою чергу кредитор після отримання заяви про анулювання заборгованості разом із підтвердними документами здійснює анулювання заборгованості за договором про споживчий кредит (основної суми кредиту, процентів, комісій та інших платежів) та набуває право на отримання від держави Україна компенсації відповідно до закону щодо врегулювання питання виплат компенсацій громадянам України за майно, знищене внаслідок збройної агресії російської федерації.
Отже, правове регулювання питань, пов’язаних зі знищенням предмета застави або іпотеки внаслідок війни, свідчить про диференційований підхід законодавця до наслідків знищення або пошкодження предмета застави та іпотеки. Сам факт знищення предмета іпотеки або застави не припиняє кредитне зобов’язання, але потребує належної фіксації та внесення відповідних відомостей для державних реєстрів. Державна реєстрація припинення іпотеки можлива лише за наявності належних доказів повного знищення предмета іпотеки та є необхідною для можливості реалізації права на компенсацію за знищене майно в рамках програми «єВідновлення».
Статтю підготувала адвокат Carlton&Amrok Галина Литвинова.
https://yur-gazeta.com/publications/practice/sudova-praktika/znishchena-zastava-aktualna-sudova-praktika-vregulyuvannya-sporiv-mizh-bankami-ta-pozichalnikami-za-/comment.html
